Julio Brea Guzmán, socio de la firma dominicana Guzmán Ariza, Abogados y Consultores y director de la oficina que el despacho tiene en Puerto Plata-Sosúa-Cabrera, comentó para LexLatin las fortalezas y debilidades del país al practicar el derecho inmobiliario y de condominio. Brea Guzmán tiene 25 años de experiencia en transacciones y litigios inmobiliarios y de condominios, pertenece a la junta directiva de la Cámara de Comercio y Producción de Puerto Plata y cuenta con un posgrado en procedimiento civil y doctorado de derecho por la Universidad Iberoamericana (Unibe).
A pesar de que en República Dominicana la Ley de Condominio tiene más de 60 años, el país está muy bien situado frente a otros en esta materia, dijo el especialista. De hecho, ha sido la base de los condominios de reciente construcción que han promovido el desarrollo inmobiliario y turístico de las principales ciudades del país. Si acaso hay un problema en la materia, a decir de Brea Guzmán, podría trasladarse al Poder Judicial. «El aprendizaje más importante, el que siempre transmito a mis clientes y a otros abogados litigantes, ha sido reforzar mi convicción de que la solución de los casos no debe depender de los tribunales, los problemas deben ser conciliados por las partes antes de iniciar un litigio», comentó.
¿Cuáles son sus tres consejos para clientes sobre derecho de condominio?
De modo general, el mejor consejo es evitar actuar en contra de lo que estipula la Ley de Condominios de la República Dominicana, el reglamento de copropiedad de su condominio y las buenas normas y costumbres, para evitar situaciones que son fácilmente prevenibles. Es cuestión de actuar como una persona responsable y de ser un buen ciudadano.
Habiendo dicho esto, hay tres puntos en los que generalmente coinciden la mayoría de las infracciones de los condominios y que debemos evitar para que no se conviertan en un problema legal.
- Pagar puntualmente las cuotas de mantenimiento, incluyendo las cuotas extraordinarias decididas por la asamblea del condominio.
- No efectuar construcciones sin revisar el reglamento de copropiedad y solo luego de contar con la aprobación de los condóminos reunidos en asamblea.
- Respetar las reglas de convivencia con los demás condóminos, muchas de ellas descritas en el reglamento de copropiedad y otras basadas en el sentido común y las buenas costumbres.
En sus estadísticas personales, ¿cuál ha sido el problema que ha visto y tratado con mayor frecuencia sobre derecho inmobiliario?
Los casos que más veo en la práctica de derecho inmobiliario son las ocupaciones ilegales de terrenos, resultado del irrespeto al derecho de propiedad. Las personas penetran a las propiedades pertenecientes a terceros de manera inconsulta y tratan de expropiarlas.
Otro conflicto que se presenta es la modificación de linderos de las propiedades de manera maliciosa por parte de los propietarios para tratar de obtener mayor explotación de sus predios.
Estos conflictos, ¿se deben a alguna falla que no está resolviendo el derecho dominicano?
En el país existen las bases legales para la protección del derecho de propiedad, pero el sistema judicial, como ocurre en todo el mundo, es costoso y lento. Adicionalmente, los jueces carecen de recursos, tanto de personal como financieros, para atender la cantidad de casos que se presentan y, a consecuencia de esta situación, se retrasa la tutela judicial.
Se están implementando una serie de actuaciones por parte de la Suprema Corte de Justicia tendentes a agilizar el fallo de los procesos judiciales.
¿Desde la legislación se podría resolver?
En un aspecto general, esta situación puede resolverse con la creación de salas adicionales a las existentes en aquellas ciudades que tienen mora judicial, preparando más jueces en la materia y asignando un porcentaje del presupuesto, por ley, para el Poder Judicial. Esto ayudaría a que las partidas presupuestarias que correspondieran al sistema judicial no dependan del manejo del Congreso de nuestro país.
En el aspecto legislativo, fue conocida la Ley 396-19 sobre el otorgamiento de fuerza pública para embargo, una regulación que hacía falta para llevar a cabo las medidas conservatorias y ejecutorias. Esto es un paso importante para agilizar los procesos de desalojos ante el problema de las ocupaciones ilegales.
En cuanto a derecho inmobiliario y de condominio, ¿cómo ve situada a República Dominicana?
En materia de condominio, la ley vigente data del año 1958, no obstante, nuestro país está muy bien situado en esta materia. Los reglamentos de copropiedad y los de mensura, para la creación de nuevos condominios, permiten a los inversionistas efectuar sus inversiones de una forma rápida y transparente que al final se transmite a los compradores.
El auge de los condominios horizontales y verticales en las principales ciudades de nuestro país ha permitido el gran desarrollo inmobiliario y turístico que existe actualmente.
La legislación actual y los incentivos existentes le brindan al inversionista seguridad jurídica en la compra de propiedades registradas bajo el régimen de condominio. Además, la organización del derecho de propiedad provee seguridad económica que es lo que garantiza la inversión.
Una desventaja comparativa con otros países es que los requisitos para ser juez son más estrictos y su preparación más completa que en República Dominicana. Las diferencias que puedan surgir entre los condóminos y la administración son de lenta solución por parte de los Tribunales de Tierra, esto pasa por el cúmulo de trabajo y, a veces, por la falta de experiencia de los jueces en el ámbito de los negocios inmobiliarios.
El panorama político-electoral de República Dominicana trae consigo cierta expectativa, ¿le parece que hay cuestiones cruciales en las prácticas en que se desarrolla que puedan cambiar?
Entiendo que con este proceso electoral no habrá un cambio trascendental que afecte a la industria, aunque el reto de cualquier persona que asuma cargos electivos será continuar la lucha contra la impunidad y la corrupción, dos aspectos muy prevalentes en los países latinoamericanos.
Además, siempre hay lugar para mejorar, actualizar e implementar cambios positivos. Nuestro país debe simplificar los trámites burocráticos para agilizar los procesos y continuar con la organización de sus instituciones públicas.
